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王健林解码新万达广场:出租率90%都算失败

发布时间: 2014-04-10 20:09:06

来源: 楼盘网

分类: 业界访谈

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13年前,万达集团从住宅地产华丽转身,投向商业地产,经过近几年的快速发展,成为当前行业内的标杆企业。

今年12月21日,湘潭万达广场隆重开业,这也是万达集团最新开业的“万达广场”。万达集团经过25年的“征战”,截至目前,已经在国内70余个城市开业了84家万达广场,并力争在明年成为全球最大的不动产企业。

如今,掌舵万达这艘“巨舰”的企业家王健林,又有了进一步的打算。去年以来,万达集团再度开始向“文化”转型,王健林身上又多了一个“文化大佬”的标签,但其商业地产“教父”形象,似乎更容易被大众所接受,而“万达速度”更是被业界视为典型。

从第一代万达广场,到第二代乃至第三代,再到万达集团正在力推的第四代产品——“万达城”,万达商业地产走过了一段跌宕起伏的发展历程。在“万达速度”背后,隐藏着怎样的发展路径?

此外,对于商业地产该如何做,后来者是否可以学习万达的经验?

王健林曾表示,万达选择项目,内部有严格程序。万达的商业地产可以学。学得好不好,关键看学习者是否下决心去学,齐白石先生有句名言,“学我者生,像我者死”。万达一个核心是商业资源,年复一年积累起来的,商业地产最核心一条:如何与商家绑在一起?如果一个商家赚钱了,接下来会有很多一起加入。

万达广场出租率90%都算失败/

按照王健林的说法,要做就做世界级的。今年初,王健林在万达集团2012年总结大会上表示,预计到2014年,万达集团的“万达广场”将达到110个,集团所持有商业物业达到2300万平方米,成为全球规模最大的不动产企业。

由此来看,万达集团仅用了短短的13年时间,就走完了美国一些世界级不动产企业需要百年才能走完的路程。

王健林曾自我评价道,“2008年到2012年,万达的资产和收入连续5年环比增长35%,今年增长至少30%。一个超过千亿规模的企业,能保持这么快的发展速度,全世界也不多见。”

如今,随着万达集团资产规模的日益膨胀,国际资本市场也再度向其抛出了“橄榄枝”。今年4月,王健林耗资6.74亿港元,取得香港恒力商业地产 (00169,HK)65%的控股权,由此实现了万达商业地产的借壳上市。

实际上,成立于1988年的万达集团,最早的前身是大连市西岗区政府旗下的一个房屋开发公司,王健林当时以西岗区办公室副主任的身份大胆接下该公司,此后该房屋开发公司通过开发棚户区改造项目赚到“第一桶金”。在此后10余年间,王健林一直在住宅地产上打拼。

直到2000年,万达集团开始由住宅地产向商业地产转型,此时距国家推行“货币化”房改政策仅有两年。据《博客天下》杂志报道称,在最早的长春与沈阳两个万达广场项目上,王健林也曾吃过大亏。

也正是吸取了上述两个项目的经验教训后,万达广场开始在各大城市“遍地开花”,招商能力成了万达集团的独门绝技。“我们整个万达广场都是满铺开业的,像其他商场出租率达到90%开业,对我们而言就是失败的。”万达集团内部人士曾向相关媒体表示。

实际上,订单地产模式是万达广场 “开一个火一个”的制胜法宝。

据了解,在万达广场开工前,已经将至少一半的营业面积租出去,与主力店的“先租后建”合作方式,是万达集团“订单商业地产”模式的关键。沃尔玛早在2001年便与万达集团签署租赁协议,在成为万达广场“订单模式”的第一个合作伙伴之后,万达才开始进入实质性开发。

2003年,万达广场的订单模式逐渐成熟,并且开始自建投资较小、吸客能力较强的星级影院。目前,万达已经与沃尔玛、麦当劳、肯德基、国美等大型企业签订联合发展协议,内容包括目标城市的选择、面积的要求、租金条件等,然后共同确定城市、地块,并在规划设计与技术方面与合作方完成对接,为租户量身订制商业地产项目。

据了解,王健林曾以时间轴划分万达集团的“万达广场”产品。比如,2001年至2004年开业的属于第一代产品,2004至2005年的属于第二代产品,2005年后发展的是第三代产品。第一、二代万达广场主要依靠城市中心地带,借助商圈的力量来发展。第三代万达广场发展模式的核心除了有前两代的“只租不售”“订单商业地产”外,又添加了购物娱乐休闲一体化。

此外,值得注意的是,三代万达广场发展模式最核心的还是 “快速开发”。

王健林曾提及,“万达集团开发的所有城市综合体,都在两年内竣工开业,而且是几百商家同时满铺开业。比如广州白云万达广场,11个月实现40多万平方米商业建筑整体竣工开业。武汉中央文化区,10个月实现十几万平方米商业竣工开业。”

向文化、商业、旅游一体化转型/

“无锡的这个项目我们极为看重,2016年底开业,我们的目标就是要跟上海的迪士尼PK一下。”12月25日,王健林在《成都商报》的“我看未来20年”大型公益演讲活动中强调说,“万达集团正在无锡投资几百亿,组建一个大型文化旅游城,我们有大型的室外主题公园,也有大型的室内娱乐城,旁边我们还会做一个秀、酒店群等。”

王健林的此番表态,再次印证了万达集团二次转型的迫切性。实际上,万达集团向文旅产业转型,主要还是由于2012年的宏观经济明显放缓。虽然当年万达集团的收入同比增长了34.8%,总资产达到3000亿元,但是,万达集团的核心产业——商业地产只同比增长了15.1%,贡献率减少;另一方面,万达“文化航母”的提法开始频频被王健林谈及,其在文化产业上的一系列大手笔投入开始显露出来。

“中国房地产业已经发展了20多年,再有15至20年左右,这个行业就会萎缩。”王健林在万达集团今年上半年的总结会中强调,万达要做百年企业,就要拥有百年企业的物质基础,房地产无法产生长期、持续、稳定的现金流,所以必须向文化旅游转型。

前述提及的无锡万达城,是万达集团正在力推的第四代产品,按照王健林的规划,万达城投资规模巨大且需要长线经营,每个万达城的投资规模均在数百亿元,在全国最多建设7~8个。

今年4月,万达集团全国首个万达城项目落地“冰城”哈尔滨,总投资200亿元,建设用地面积1.7平方公里,项目整体建设内容包括酒店群、大型会议中心、室内及室外主题公园、大型冰雪主题乐园、商业中心、住宅等业态,预计可容纳5万名游客,预计年收入60亿元,年纳税超过5亿元。

“截至2013年上半年,万达已有5个重大文化旅游城开业或开工,分别为长白山、武汉、西双版纳、哈尔滨和南昌项目。其中长白山项目今年底全部开业,武汉项目明年四季度全面开业。西双版纳、哈尔滨、南昌等项目已全面开工,合肥和青岛项目已签约,下半年还将有一到两个文旅项目签约或开工。”在万达集团今年上半年的总结大会上,王健林大胆对外透露。

万达城模式到底有何独特之处?对于这个关键问题,王健林的完整解释是,万达城创新性地将文化、商业、旅游结合设计,以室内项目为主,彻底解决气候对旅游的影响,使“一季游”变成“四季游”。这是根据中国气候特点做的规划,中国北方冬天很冷,南方夏天炎热多雨,除了三亚、西双版纳等少数地方外,四季都适合户外活动的地方不多。

那么,高投入的万达城又如何实现盈利?王健林曾向《每日经济新闻》记者坦言,“对于文化旅游的盈利模式判断,是来源于我们自己的预测,只有到明年四季度万达武汉项目全面开业,才能看出来我们的预测是不是准确的,但我们自信是准确的。”

在他看来,文化旅游项目好不好,开业以后运营得怎么样,关键是前期创意、设计和市场定位。在12月25日的成都这次公开演讲中,王健林表示,“每个万达城项目都要花大力气来创新,用不同的地方文化特色,来支持这些项目的地方特色与运营效果。”

责任编辑: guoguo

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