毛大庆与喜玛拉雅 风潮过境后沪上创客们的落地支点是什么？

“当风潮过境后，租客们care的不再是创客空间租金差异，而是背后资源整合能力；而投资者关注的不再是内含dream的故事，而是真正落地的盈利模式。”

观点地产 当WeWork风潮刮过太平洋(601099,股吧)袭向中国大陆后，创客们与创业者为之疯狂是因为一个叫做“dream”的东西。

不经意间，这股风潮早已开始撤退，“创客”也不再是中国流行界的宠儿，甚至于被遗忘在某个角落。

近日，地产圈“明星”毛大庆与上海楼盘证大“甩手掌柜”戴志康的一次联合站台，则将“众创空间”再一次推向舆论风口。

按二者合作协议，优客工场布局上海的第四个项目正式宣布落子证大·喜玛拉雅中心。“喜玛拉雅·优客工场是布局上海重要旗舰项目，这也是联合办公植入大型城市综合体的又一次实践。”毛大庆楼盘表示。

然而，不同于此前亮相即引发追捧热潮之势，这一次市场的观察点则表现得尤为冷静与理性，特别是目前上海众创空间“供过于求”的现实大背景下。

“当风潮过境后，租客们care的不再是创客空间租金差异，而是背后资源整合能力；而投资者关注的不再是内含dream的故事，而是真正落地的盈利模式。”业内人士如此指出。

毛大庆与喜玛拉雅

4月8日上午，在上海证大·喜玛拉雅中心，优客工场与上海证大集团举行战略合作仪式，双方宣布喜玛拉雅·优客工场正式成立。

“戴志康是业内为数不多的有情怀的企业家，证大造的房子很有艺术性。”谈及选择与戴志康成为合伙人的初衷，毛大庆如是解释。

显然，毛大庆话语中强调的是“建筑情怀”，但归因背后推力则是其抓紧在一线城市推广铺设“UrWork”联合办公模式的终极目标。

据观点地产新媒体了解，落地喜玛拉雅前，毛大庆已在上海陆家嘴(600663,股吧)、漕河泾、长阳谷布局三个优客工场，其中后两者已经顺利开门“迎客”，而陆家嘴项目仍处待定状态。

不同于前述三者，喜玛拉雅·优客工场的运营侧重点发生了转变，即主打“文化牌”。“未来双方将从项目场地、文化艺术、产业孵化等多个维度展开合作，联手打造文化创意产业的全产业链。”

对此，优客工场项目拓展部总监刘英现场解释道，喜玛拉雅·优客工场会吸引大批文创企业、创业者和自由职业者，优客工场将通过自身渠道为优质项目进行品牌推广和知名度提升，同时联合证大解决投融资、文化产业方面难题。

对毛大庆来说，这或许只是优客工场扩局路上的必要一环，但戴志康已然全身退出后再次回归，着实搅动着地产圈神经。

戴志康现场表示，自外滩8-1项目后便决心退出地产界，向金融、文化等方面转型，如今选择与优客工场合作，更多的则是一种“不忘初心”。

然而，有RET睿意德商业服务部相关人士则对观点地产新媒体指出另一层原因：“证大·喜玛拉雅中心的高区动线设计不好，这部分物业租金回报比较低，此前便有计划改造成类似WeWork产品。”

资料显示，2010年“证大·喜玛拉雅”中心正式落成，几乎可以成为教课书级的建筑典范。但商业运营压力接踵而至，过高的前期投入和过低的容积率，让其商业成本居高不下。

论及喜玛拉雅中心的未来，戴志康曾直言称“置之死地而后生”。按照此前规划，2016年9月份，这栋精品建筑将重新开张，并以青少年文化宫为核心业态。

“2010年刚落成时，正好金融危机刚刚降临，文化消费的浪潮还没起来，所以不得不从商业地产做起。但是现在，文化消费的浪潮来了。”

虽然戴志康认准的“文化消费”浪潮正在到来，但众创空间风潮过境后，毛大庆押注的沪上第四子能否成为幸运儿则是另一需时间检验的问题。

“从区域上看，喜玛拉雅的位置还是不错，至于优客工场最终表现，关键合适取决于其自身的运营能力。”上述睿意德人士对观点地产新媒体预测。

创客们的落地支点

按照毛大庆透露的数据，随着喜玛拉雅·优客工场落地，优客工场已在全国完成16个城市、36个项目的布局，总面积达14万平方米，可提供20000个工位，预计满足超3000家企业办公需求。

其中，约有三分之一分布在北京楼盘，而上海对应的数字则为4个，具体数字上呈现的差异在一定程度上也代表着两地众创空间环境的不同。

“与上海相比，北京、深圳楼盘更有培育创客空间的土壤。”睿意德人士分析称，北京、深圳拥有更为丰富的资本以及相对应的项目孵化氛围，而上海虽然是国际大都市，但在资源及政府支持力方面都不是很够。

可是，虽然优客工场上海项目为数不多，但和其他创客们一样，都不得不面对这一饱和市场带来的残酷竞争。

用睿意德上述人士的话总结来说：“当早期市场火热时，新增的创客空间供应量特别大，但现在的实际需求量却不是那么大，因此出现明显供过于求状态。”

但星库空间CEO白羽则对观点地产新媒体称，联合办公不是所谓刚需产品，主要基于经营能力，“经营能力不足，就过剩；足够的话，就不过剩”。

问及优客工场目前沪上已开业两项目的运营状况时，观点地产新媒体无意中听到有媒体称，“他们的项目出租率较低，落地实施情况均不理想……”

随后观点地产新媒体就相关问题致电毛大庆，但对方也一直未做出对应答复，再询问多家上海业内也没有对上述结论做出准确论证。

然而，恰如睿意德上述人士所说，且不论优客工场当前出租情况好不好，但整个众创空间市场确实已经过了靠单纯讲故事的吸金年代。

“当风潮过境后，租客们care的不再是创客空间租金差异，而是背后资源整合能力；而投资者关注的不再是内含dream的故事，而是真正落地的盈利模式。”

显然，上述提及的“资源整合能力”就是白羽口中的“经营能力”。照其说法，经营能力第一要有耐心，第二要有经验。

虽有人吐槽过优客工场因选址不佳而造成出租率低，但从上述二者的解释中不难发现，选址并非核心影响因素，租客们选择创客空间还是希望从中获取一定的金融资源及项目孵化支持等服务。

因此，提供被认可的“资源整合能力”无疑是创客们真正落地的支点之一，不然“租客退租”的现象就不可能以个例存在。

另外，对于优客工场等停留在A+或是B轮融资的创客空间来说，可变现的盈利模式则是在资本市场落地的支点。

“经过一轮洗牌后，现在资本市场投资眼光变得更为理性，他们不再需要从0到1的过程，而是需要从1到10甚至100的套现模式。”

在睿意德上述人士看来，在这种情况下，投资者更愿意选择从传统行业背书的创客空间，因为他们有人脉、市场基础及实操能力，但那些纯粹的互联转型者拥有的更多是讲“dream”故事的能力。